¿Alquilar o comprar casa?
Alquilar o comprar casa representa seguramente una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. De hecho, muchas veces es una política de interés público, en razón de que una vivienda es una necesidad básica (tener un techo). Por lo cual, decidí hacer el respectivo análisis de qué decisión financiera es más conveniente, ¿alquilar o comprar casa?
Es importante mencionar que este blog no busca determinar cuál opción es la correcta, porque no existe respuesta única. La decisión final entre alquilar o comprar depende de muchos factores relacionados con cada persona, su entorno, su estabilidad laboral, sus motivaciones de largo plazo, etc. El objetivo de este blog es invitarte a reflexionar sobre el asunto.
¿Por qué comprar casa?
Vivimos en una sociedad en la cual comúnmente tener un departamento o casa tiene mucha aceptación social. Siempre que alguien adquiere un activo de ese tipo, es felicitado e, incluso, suele haber fiestas de inauguración. Comúnmente significa la primera gran inversión en la vida de una persona o pareja. Al mismo tiempo, se felicita a aquellos que se embarcan en la aventura de un préstamo hipotecario porque “es mejor pagar para la casa de uno mismo que el arriendo, que es como botar plata en los bolsillos del dueño de la vivienda”. Este blog busca reflexionar sobre esta última idea.
Me anticipo a un tema fundamental. El dinero es solo un medio de pago, y no un fin en si mismo. Pueden existir razones sentimentales o emocionales que influencien la decisión de alquilar o comprar una casa, como la oportunidad de vivir en el barrio de tu infancia, o poder remodelarla para que cumpla con condiciones específicas para tu familia, etc. Por el momento, este blog analiza temas objetivos alrededor de la decisión de inversión, y queda pendiente la parte emocional, que muchas veces es igual de importante.
El primer caso: Comprar una vivienda
Supongamos una familia de clase media, que tiene intenciones de comprar un departamento o casa avaluada en USD 100.000. Para esto, planea usar sus ahorros acumulados para pagar una entrada por USD 20.000 (su patrimonio inicial). Consecuentemente, debe endeudarse por USD 80.000, a un plazo de 20 años, y una tasa de interés efectiva aproximada mínima del 8%. Con esas condiciones, la cuota mensual a pagar, que supondremos que es fija por simplicidad, sería de aproximadamente USD 800 mensuales.
Ahora bien, ser propietario de una vivienda trae algunos gastos fijos que es importante considerar. El primero se refiere a los impuestos a la propiedad que existen en todos los países. Dependiendo del país, este puede ser de entre 0,25% y 0,80% del valor del avalúo. Esto quiere decir que, cada año, esta familia tendrá que pagar USD 250 por impuestos, y además una casa que tendrás por 20 años, seguramente tendrá temas por reparar o dar mantenimiento. Asumiremos que el gasto en mantenimiento, reparación o remodelación es USD 40 mensuales (USD 480 anuales). En este sentido, gastos fijos anuales mínimos de la casa serán USD 480 + USD 250 = USD 730.
Después de 20 años, cuando se haya terminado de pagar el préstamo de la casa, su precio potencial, asumiendo que crece al 3% cada año, será de USD 175.789. Si restamos de este valor los gastos fijos que planteamos en el párrafo anterior, por veinte años totalizan USD 17.318, el valor de la inversión al final del período será de USD 158.471. ¡No está para nada mal! Esta familia comenzó con USD 20.000 de capital, pagó cuidadosamente por 20 años sus cuotas debidas, y al final de 20 años tiene un activo que es más de 7 veces su inversión inicial.
El segundo caso: alquilar
Otra familia, con el mismo monto de ahorro acumulado de USD 20.000 se plantea la opción de alquilar una vivienda que, para fines de comparación, está avaluada en los mismos USD 100.000 del ejemplo anterior. El valor de arriendo de una propiedad depende, nuevamente, de muchos factores, como la ubicación, la antigüedad del edificio, el tamaño, entre otras cosas. Por simplicidad se asumirá que el alquiler a pagar es de USD 500, incluida una posible alícuota. Todo el debate suele centrarse sobre estos USD 500 de alquiler, porque suelen ser vistos como una pérdida de dinero.
Ahora se pone interesante. ¿Sobre qué debería estar el debate? Puedes imaginar que me inclino a decir que no se trata sobre el monto de alquiler. Efectivamente. Si te das cuenta, entre pagar una hipoteca de USD 800 y pagar un alquiler de USD 500, existe un posible ahorro de USD 300 cada mes. Y aquí está una de las principales claves de todo este debate. Resulta ser que, si ahorras fielmente esos USD 300 cada mes asumiendo una tasa de interés compuesto por ese ahorro del 6% anual, en 20 años el valor total de ese ahorro será de USD 132.429. ¿Lo habías pensado así? Esto es totalmente lograble, es una proyección matemática.
Pero espera, allí no se acaba todo. ¿Recuerdas el ahorro acumulado de USD 20.000 que, en el caso de la casa se destinaba para la entrada de la casa? En el caso de ahorrar, estos USD 20.000 también pueden invertirse con las mismas condiciones del párrafo anterior. Con lo cual, después de 20 años, el valor de la inversión puede ser de USD 64.143. Si sumamos las dos fuentes de ahorro de esta familia tenemos un valor total de USD 196.572. Espero que estés viviendo ese momento “¡Ah ja!” que sirve para muchos descubrimientos. Como puedes ver, en 20 años, este camino rinde USD 38.101 más que haber comprado la casa.
Un resumen: ¿Alquilar o comprar?
$ 196.572
Alquilar
$ 158.471
Comprar
¿Cuál es la respuesta correcta?
Si esperabas una respuesta sobre alquilar o comprar casa, tengo que decirte que no hay una respuesta correcta y absoluta, porque todo depende de innumerables factores, de los cuales la personalidad, y características de cada uno juegan un rol crucial.
Hay algunos supuestos que están detrás de este ejemplo. Pero el principal y más importante para poder hacer la comparación es que la persona que alquila pueda EFECTIVA Y FIELMENTE ahorrar el excedente que podría tener entre la hipoteca y el alquiler. Para esto se necesita mucha educación financiera, persistencia y disciplina. Si crees que eres una persona con finanzas familiares ordenadas, previsibles, controlables, entonces alquilar puede ser una opción que consideres como tu mejor inversión. Si te interesa comenzar el camino, te invito a leer otro blog respecto de cómo comenzar a ahorrar ordenadamente.
Desafortunadamente, este no es el caso de la mayoría. Cuesta muchísimo ahorrar y ser disciplinados con nuestras finanzas. Si este es el caso, adquirir el COMPROMISO de endeudarte para comprar una vivienda durante 20 años puede ser una gran alternativa para OBLIGARTE a ahorrar. Como vimos, si todo sucede favorablemente, esta opción también te permite incrementar tus activos; aún cuando sea a una tasa de rendimiento menor.
Otros supuestos detrás de este ejemplo es asumir la tasa de rendimiento del ahorro del 6% anual. Dependiendo de cada país, la tasa de rendimiento de inversiones puede ser más baja o, incluso más alta. Eso depende de las condiciones de los mercados financieros y las decisiones de portafolio de cada persona. El siguiente supuesto importante es la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas, que en este caso se asumió en 3%. ¿Esto es mucho o poco? Nuevamente depende de cada país, sobre todo, de las condiciones de su entorno macroeconómico.
La reflexión sobre alquilar o comprar casa puede continuar con muchas otras variables, que dejo a su imaginación para que lo comentes al final si es necesario. La generación de nuestros padres y abuelos fue la generación cuyo entorno laboral se basó en la estabilidad. Mucha gente pasó 30 o 40 años trabajando en la misma empresa, en la misma ciudad y con condiciones estables. Ante esto, la opción de comprar una casa siempre tuvo más sentido.
Las nuevas generaciones se enfrentan a condiciones laborales que están amenazadas por la automatización. Pensar en trabajar toda la vida en una misma empresa no es la actual tendencia, y las posibilidades de viajar y poder experimentar otras ciudades y sociedades es una tendencia con creciente relevancia para los jóvenes. Este entorno seguramente tiene que ser tomado en cuenta a la hora de tomar una decisión de inversión sobre alquilar o comprar casa.
